外部需求帶動工業(yè)化、城市化,房地產(chǎn)市場快速發(fā)展:外需發(fā)展帶動了我國工業(yè)化、城市化進程,我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)價格連續(xù)多年持續(xù)快速上漲,房地產(chǎn)成為我國支柱產(chǎn)業(yè)。次貸危機爆發(fā),外部需求急劇萎縮,外部需求推動國內(nèi)房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展階段已經(jīng)過去。
高房價促使外部需求和國內(nèi)房地產(chǎn)市場的關系由次貸前的互補關系變成替代關系:次貸危機爆發(fā),我國房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷了短暫調整,但在國內(nèi)刺激內(nèi)需政策刺激下,國內(nèi)房地產(chǎn)市場快速恢復。國內(nèi)房價上漲過快,在寬松貨幣政策推動下投機性需求對剛性需求的擠壓明顯。房價上漲,交易量萎縮本是市場機制作用下的價格杠桿調節(jié)現(xiàn)象,是一種正常現(xiàn)象。但當前價漲量跌現(xiàn)象持續(xù),說明房地產(chǎn)市場的投機性很強。房價過高一方面使得自住性需求的剛性變?nèi)?另外,高房價也使得我國經(jīng)濟結構嚴重失衡。外需萎縮,對房地產(chǎn)市場進行政策支持來帶動內(nèi)需增長,這是當前房地產(chǎn)市場快速上漲的理由。但隨著外需逐步恢復,我國經(jīng)濟轉型的逐步推進,房地產(chǎn)市場的支持政策必將面臨轉向。
房地產(chǎn)政策走向成為中期觀察房地產(chǎn)市場的重要變量:在房價過高背景下,房地產(chǎn)市場發(fā)展的唯一支撐因素就是政策支持,而高房價對我國經(jīng)濟發(fā)展的負面影響也成為政府未來決策的重要參考因素。次貸危機引發(fā)了全球經(jīng)濟再平衡,我國也必然進入一個新的經(jīng)濟轉型期,未來中期房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要窗口是外部需求的恢復進度和寬松貨幣政策退出的時間點。寬松貨幣政策退出的時間點取決于國內(nèi)CPI的恢復狀況,而外部需求的明顯恢復將促使國內(nèi)房地產(chǎn)市場政策支持的必要性大大降低。
（來源：西部證券） |
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